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北京辦公樓市場新增需求持續恢復

2023年的北京辦公樓市場新增需求持續恢復，但總量依然不足。在第四季度，北京辦公樓市場各資產類別凈吸納量均恢復到正值，而上一次全市場錄得季度凈吸納量正值還是在2021年第四季度。

從資產類別來看，甲級寫字樓市場Q4凈吸納量為2.7萬平方米，全年總計8.6萬平方米，僅為疫情前平均水平的30%;乙級市場Q4凈吸納量為8.3萬平方米，但由于上半年市場退租嚴重，全年僅為負3.9萬平方米;產業園市場Q4凈吸納量為3.1萬平方米，同樣由于前三季度市場表現不佳，全年為負3.7萬平方米。高力國際中國區辦公樓研究負責人兼華北區研究部負責人陸明表示，逐季來看需求表現，三個資產類別的市場凈吸納量均為前低后高，需求持續呈現回暖態勢。

全年來看，三個市場年度新增供應量合計達到154萬平方米，疊加需求側表現不振，三個市場均出現空置率上漲且租金下滑的情況。以甲級寫字樓為例，年末空置率達到19.8%，凈有效租金同比下降9.4%至300元每月每平米。

深圳甲級寫字樓新增供應量達到84.6萬平方米 整體市場新增需求相對疲軟

近日，戴德梁行發布的數據顯示，2023年全年深圳甲級寫字樓新增供應量達到84.6萬平方米，接近2017年85萬平方米的歷史峰值。大量新寫字樓的入市為企業提供了更多的選擇，但多數企業對于擴張保持謹慎態度，整體市場新增需求相對疲軟，全年凈吸納量錄得39.3萬平方米。

雖然凈吸納量已高于過去十年的平均水平，但深圳甲級寫字樓空置率仍難敵大量的新增供應，2023年末空置率達到26.1%，較2022年年末增長了3.2個百分點。

激烈的競爭下，甲級寫字樓業主不得不下調租金以促成租賃交易，戴德梁行數據顯示，2023年末深圳甲級寫字樓平均租金為186.5元/月/平方米，同比下降8.4%。截至2023年末，深圳甲級寫字樓租金較上年同期下降的樓宇占比超9成，其中，有44.7%的物業在租金回調之后空置率下降，但也有50.6%的物業，租金回調的同時空置率依然上行。戴德梁行研究院副院長張曉端表示，一部分業主降租之后空置率依舊上升，除了與租金下降幅度有關，也與物業本身的運營情況、服務質量等因素有關。

展望2024年，深圳甲級寫字樓市場將依舊迎來供應洪峰，將有超過140萬平方米的甲級寫字樓竣工入市。

辦公樓的發展現狀

辦公樓指機關、企業、事業單位行政管理人員，業務技術人員等辦公的業務用房，現代辦公樓正向綜合化、一體化方向發展。辦公寫字樓是專業的商業辦公的場所。一般具有較好的地理位置，相關的物業和服務設施水平高，具有聚集的商業圈，效率較高。

辦公樓市場發展與宏觀經濟存在較大的關聯度，新冠疫情沖擊，宏觀經濟下行，工業、服務業規模增速下降，很大程度沖擊國內辦公樓市場。

在當代，優質的寫字樓更影響著企業的發展，肩負著吸納優秀人才、加強各企業的交流、合作的作用。

隨著經濟的快速發展，人們對于辦公環境的需求也越來越高，這將推動辦公樓市場的穩步增長。城市化進程的加速和人口結構的變化將導致辦公需求的不斷增加。此外，科技的發展、信息化程度的提高和新興產業的快速崛起也將進一步促進辦公樓行業的發展。

寫字樓運營進入服務化時代，提升綜合服務配套是關鍵。對寫字樓業態而言，建筑上的高度僅僅是一個表象，沒有完善的配套設施，幾百米高度也只能停留在數字層面上。只有綜合服務達到一定的高度，才能真正俘獲企業的心。

辦公樓租金和租賃市場的變化趨勢

辦公樓租金和租賃市場的變化趨勢受到多種因素的影響，包括宏觀經濟環境、政策法規、市場需求和供應等。近年來，隨著經濟的發展和城市化進程的加速，辦公樓租金和租賃市場呈現出以下變化趨勢：

租金上漲：在經濟繁榮的時期，企業對辦公空間的需求增加，推動租金上漲。此外，一些城市的核心區域出現供不應求的情況，也導致了租金的上漲。

租賃期限延長：隨著企業對于穩定性和連續性的需求增加，租賃期限較長的合同越來越受歡迎。這有助于降低企業的經營風險和成本。

定制化需求增加：企業對辦公空間的需求越來越個性化，希望辦公樓能夠滿足其特定的需求，如空間布局、設施配置等。這要求辦公樓的運營商提供更加定制化的服務。

綠色環保和可持續發展：隨著社會對環保和可持續發展的重視，越來越多的企業開始重視辦公樓的綠色環保性能，如建筑材料的環保性、節能設施的使用等。

共享辦公和靈活辦公：隨著共享經濟的興起，共享辦公空間和靈活辦公模式越來越受歡迎。這種模式為企業提供了更多的靈活性和便利性，同時降低了企業的成本。

智能化和數字化發展：隨著科技的發展，辦公樓的智能化和數字化水平不斷提高。這包括智能化的樓宇管理系統、數字化的租賃管理系統等，可以提高管理效率和服務水平。

區域化和國際化趨勢：隨著經濟的發展和全球化的加速，一些大城市的核心區域成為國內外企業競相租賃的熱點地區，呈現出區域化和國際化的趨勢。

總之，辦公樓租金和租賃市場的變化趨勢受到多種因素的影響，未來仍將保持動態變化的態勢。企業應根據自身的發展需求和市場變化，靈活調整租賃策略，以降低成本、提高效率。同時，對于辦公樓的運營商而言，應關注市場需求的變化，不斷優化產品和服務，提高自身的競爭力和可持續發展能力。

辦公樓的未來發展趨勢

數字化和智能化：隨著科技的進步，辦公樓可能會更加數字化和智能化。例如，智能建筑管理系統可以提高能源效率，減少浪費，同時為員工創造更舒適的工作環境。

靈活性和共享性：未來的辦公樓可能會更加注重靈活性和共享性。更多的企業可能會選擇共享辦公空間，以降低成本并提高效率。同時，辦公樓的設計和布局也會更加靈活，以適應不同類型的工作需求。

可持續發展：隨著對環境保護的重視，未來的辦公樓可能會更加注重可持續發展。例如，更多的辦公樓可能會采用綠色建筑材料和節能系統，以減少對環境的影響。

社區化和多元化：辦公樓可能會更加注重打造社區化、多元化的工作環境，以吸引和留住人才。例如，辦公樓內可能會設有休息區、娛樂區、健身房等設施，以提供更加舒適的工作環境。

定制化服務：隨著企業對于辦公環境的個性化需求增加，辦公樓的運營者可能會提供更多的定制化服務。例如，為企業提供定制化的辦公空間、設施和服務，以滿足企業的特定需求。

隨著入駐企業需求的不斷提高，不少新建的寫字樓都配有商務和生活設施，并且迎合寫字樓白領的喜好。另一角度，其實入駐企業,對配套設施的需求與自身業務發展密不可分，因此也就非常看重。

在中國經濟創新升級的背景下，新一代信息技術、生物技術、高端裝備制造等戰略性新興產業加速崛起。與傳統制造業不同，戰略性新興產業具備智力、技術、資本高度密集的特性，因而優質辦公和研發空間在其工作場景中占據更加重要的地位。世邦魏理仕數據顯示，戰略性新興企業在全國寫字樓新租交易的面積占比自2019年的24.6%提升至目前的32.5%，在京滬商務園區中的占比超過70%。

未來發展方向

新的經濟周期下，各類宏觀政策面對新的產業形勢在2024年都將出現更加明顯的調整，這也預示著作為重要產業載體的辦公樓市場將面臨需求側的重大變化，進入新發展階段。

未來寫字樓的發展方向應該是綜合化、生態化、節能化、專業化和智能化。

辦公樓行業研究報告旨在從國家經濟和產業發展的戰略入手，分析辦公樓未來的政策走向和監管體制的發展趨勢，挖掘辦公樓行業的市場潛力，基于重點細分市場領域的深度研究，提供對產業規模、產業結構、區域結構、市場競爭、產業盈利水平等多個角度市場變化的生動描繪，清晰發展方向。